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『20代だからこそ不動産投資』 by 理系大家Hiro

27歳にして首都圏に一棟アパートを新築。なぜ『20代だからこそ、不動産投資』なのか?20代のみんな、『豊潤』な人生を創ろう!!

貸借対照表(B/S)における資産と負債を理解する②

前回は、貸借対照表の基礎・基本をお話ししました。

 

このケースは、現金の資産と負債しかなかったので、

理解しやすいケースだったかと思います。

 

では、いよいよ不動産をローンで購入した場合のB/Sを考えてみましょう。

 

今回は、

  • 貯金が300万円
  • 1000万円の融資を得て、1000万円の不動産を購入

のケースを考えてみましょう。

 

 

ここで、貸借対照表を考える際に、重要なことがあります。

 

それは、不動産は購入時の金額ではなく、

「いまの資産価値で、いくらになるか?」

という価値で表すことです。

 

 

いまの資産価値は、購入時の金額ではありません。

こちらの記事で紹介したような、積算価値や収益価値のことです。

 

 

 

さて、話を戻します。

 

 

先ほどの例において、

不動産については次の通りだったとします。

  • 積算評価が800万円の不動産を1000万円で購入した

 

 

この場合の貸借対照表は、このようになります。

f:id:autobiography:20141001233250p:plain

 

1000万円のローンで1000万円の不動産を購入しているのですが、

積算評価が800万円しかないため、

このようなB/Sになってしまいます。

 

 

純資産が100万円しかありません。涙目

 

 

これを見て、こんなことを考えた方がおられるかもしれません。

 

 

『もし、積算評価がもっと低かったら、どうなっちゃうの?』

 

 

この感覚、非常に大切です。

 

 

では、上記の例を一部修正して、

  • 積算評価が500万円の不動産を1000万円で購入した

とした場合、B/Sはどうなってしまうのでしょうか?

 

 

 

 

 

答えはこれです。

f:id:autobiography:20141001233259p:plain

 

一見、バランスシートの左右がバランスしていないようにも見えますが、

この場合、純資産がー200万円となり、右下のデッパリを打ち消すことで、

結局はバランスしています。

(B/Sの全体の高さは800万円ということになります。)

 

 

これはどういうことか?

 

 

『あなたは資産額以上の負債を背負っています。』

 

 

ということです。

 

 

このように純資産がマイナスになることを、

債務超過

と言います。(ニュースでもたまに聞きますよね??)

 

また、債務超過状態にある人のことを

信用棄損の状態にある

とも言います。

 

 

こんなこと、本当に起こるの?

 

と思われるかもしれませんが、

けっこう普通にあり得ます。

 

 

不動産を新築する場合、総工費よりも積算評価の方がどうしても低くなるため、

フルローンで不動産を新築した場合、こうなります。

 

また、区分マンションは積算評価が非常に小さいので、

ローンで区分マンションを購入した場合も、信用棄損になりがちです。

 

 

 

では、信用棄損になると、何か困るのか?

 

 

信用棄損になっても、その1軒を買っておしまいなら、

特に問題はありません。

 

時間が経てば、ローンの返済が進み、負債額がどんどん減って、

最後には負債ゼロ、すべてが純資産になって、メデタシメデタシ。

 

 

一方、ローンが残っているうちに次の不動産を買おうとしたとき、

問題になることがあります。

 

 

銀行は、信用棄損の状態にある人に

お金を貸したがらないからです。

 

 

うわさでは、2~3棟くらいなら、

信用棄損でも気にせず、買い進められるそうですが、

 

それ以上になると、銀行からお金が借りられなくなるようです。

 

 

 

それはすなわち、不動産を買い進められなくなることを意味します。

 

 

 

不動産投資をする場合、(普通のビジネスもそうですが)

自分の貸借対照表の左右のバランスを頭にイメージしながら進めないと、

どこかで行き詰ってしまうのです。

 

 

 

これが、貸借対照表の考え方が重要だと言う所以です。

 

 

 

ぜひ理解してくださいね!!

 

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