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『20代だからこそ不動産投資』 by 理系大家Hiro

27歳にして首都圏に一棟アパートを新築。なぜ『20代だからこそ、不動産投資』なのか?20代のみんな、『豊潤』な人生を創ろう!!

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール

 年末年始にこんな本を読みました。

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール

 

 

これからは国策としてインフレを推進していく時代。

こういう時は、不動産はインカムゲインキャピタルゲインも狙えてアツイ!!

今やらなくて、いつやるの!?

というカンジ。

 

Hiro的に勉強になった点を備忘を兼て書いておきます。

 

①「残債利回り」という考え方

将来のある年における年間家賃収入を、その時点での残債で割ったものが

「残債利回り」

要は、残債を完済するためには「利回り〇%」の物件として売れるのか?

ということ。

その地域のキャップレート+2%ならすぐに売れるので、

それはすなわち「すぐに借金と縁が切れる」状態。

 

マネログを使うと、残債利回りが簡単にわかります。

不動産投資シミュレーションツール(無料公開中)|マネログ

目安としては、残債利回りが12%を超えるのが何年後か把握しておきましょう。

それ以降なら、売ろうと思えばいつでも売れます。

いつでも借金と縁が切れるのなら、借金なんか、怖くないはずです。

 

 

②高利回り物件は「妥協地域」で探す

需要が堅くて高利回りな物件は「妥協地域」から探しましょう。

ポイントとしては、

★都心まで電車で乗り換えなし、30分以内でアクセスできる地域

★住みたい街ランキングには決して挙がらない(笑) 

 

例えば、このあたり。

 埼玉県:川越市川口市

 千葉県:船橋市松戸市市川市

 神奈川県:横浜市中区(中華街の近く)、横浜市神奈川区

 

Hiroの1号物件は船橋市なので、まさにこのエリア。 

 

③バカ・アービトラージを生かす

不動産について疎い初心者から、安く買うことで利益を上げる

「バカ・アービトラージ

これを生かすなら、大手の不動産会社から買うとよい、と言っています。

なぜなら、不動産初心者は、パッと頭に浮かぶ大手業者に売りに出すから。

さらに大手は「両手取引」が多いため、価格交渉において協力的になってくれる

可能性が高いとのこと。なるほど。。。

 

 

④リフォーム会社を選ぶ際のポイント

いずれ必要になるリフォーム。

その業者の選び方として、5つのポイントを挙げています。

 1.なるべく物件に近い、地元の会社から選ぶ

 2.広告が地味、もしくは広告を出していない

 3.電話を掛けた時に、受付担当ではなく社長本人が出る

 4.見積依頼の際、電話で「自宅ではなく賃貸アパートのリフォーム」だと伝える

 5.見積は最低3社以上からとる

 

 

⑤金融機関

金融機関の使い方、ステップアップの仕方について書かれています。

これは、まさにその通りだと思います。

 

1.属性が低いうちは「金利の高い金融機関」を使うのはアリ

なかなか融資の組みづらい未経験者や初心者の段階では、我慢して金利の高い

金融機関を利用し、ある程度投資が軌道に乗ってきたらその物件を売却、

利益を確定して高金利の融資を一括返済します。

次の段階として、売却で得られた現金と、それまでの投資実績でもって低金利

金融機関の融資を利用していきます。

 

2.日本政策金融公庫

金利&固定金利で貸してくれる、素晴らしい金融機関。

ただ、融資期間が短くキャッシュフロー的には厳しいので、

5年程度で売却するという選択肢が必然的に出てきます。

(ただ、女性や20代の方であれば、例外的に20年まで借りられる可能性あり。)

公庫は固定金利にも関わらず、途中解約の違約金が存在しないため、

出口戦略として売却も考えやすいです。

 

Hiroの1棟目は公庫から20年で借りているので、まさにコレですね。

属性が低く、不動産未経験者にとっては 、まずまず妥当な選択だったようです。

 

 

去年1年間不動産投資を勉強&実践してきたHiroですが、

この本に書いてある内容には納得です。

 

ぜひ、参考になさってください。

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール

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