不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール
年末年始にこんな本を読みました。
これからは国策としてインフレを推進していく時代。
こういう時は、不動産はインカムゲインもキャピタルゲインも狙えてアツイ！！
今やらなくて、いつやるの！？
というカンジ。
Ｈｉｒｏ的に勉強になった点を備忘を兼て書いておきます。
①「残債利回り」という考え方
将来のある年における年間家賃収入を、その時点での残債で割ったものが
「残債利回り」。
要は、残債を完済するためには「利回り〇％」の物件として売れるのか？
ということ。
その地域のキャップレート＋２％ならすぐに売れるので、
それはすなわち「すぐに借金と縁が切れる」状態。
マネログを使うと、残債利回りが簡単にわかります。
目安としては、残債利回りが１２％を超えるのが何年後か把握しておきましょう。
それ以降なら、売ろうと思えばいつでも売れます。
いつでも借金と縁が切れるのなら、借金なんか、怖くないはずです。
②高利回り物件は「妥協地域」で探す
需要が堅くて高利回りな物件は「妥協地域」から探しましょう。
ポイントとしては、
★都心まで電車で乗り換えなし、30分以内でアクセスできる地域
★住みたい街ランキングには決して挙がらない（笑）
例えば、このあたり。
Ｈｉｒｏの1号物件は船橋市なので、まさにこのエリア。
③バカ・アービトラージを生かす
不動産について疎い初心者から、安く買うことで利益を上げる
「バカ・アービトラージ」。
これを生かすなら、大手の不動産会社から買うとよい、と言っています。
なぜなら、不動産初心者は、パッと頭に浮かぶ大手業者に売りに出すから。
さらに大手は「両手取引」が多いため、価格交渉において協力的になってくれる
可能性が高いとのこと。なるほど。。。
④リフォーム会社を選ぶ際のポイント
いずれ必要になるリフォーム。
その業者の選び方として、5つのポイントを挙げています。
１．なるべく物件に近い、地元の会社から選ぶ
２．広告が地味、もしくは広告を出していない
３．電話を掛けた時に、受付担当ではなく社長本人が出る
４．見積依頼の際、電話で「自宅ではなく賃貸アパートのリフォーム」だと伝える
５．見積は最低3社以上からとる
⑤金融機関
金融機関の使い方、ステップアップの仕方について書かれています。
これは、まさにその通りだと思います。
１．属性が低いうちは「金利の高い金融機関」を使うのはアリ
なかなか融資の組みづらい未経験者や初心者の段階では、我慢して金利の高い
金融機関を利用し、ある程度投資が軌道に乗ってきたらその物件を売却、
利益を確定して高金利の融資を一括返済します。
次の段階として、売却で得られた現金と、それまでの投資実績でもって低金利の
金融機関の融資を利用していきます。
２．日本政策金融公庫
ただ、融資期間が短くキャッシュフロー的には厳しいので、
5年程度で売却するという選択肢が必然的に出てきます。
（ただ、女性や20代の方であれば、例外的に20年まで借りられる可能性あり。）
公庫は固定金利にも関わらず、途中解約の違約金が存在しないため、
出口戦略として売却も考えやすいです。
Ｈｉｒｏの1棟目は公庫から20年で借りているので、まさにコレですね。
属性が低く、不動産未経験者にとっては 、まずまず妥当な選択だったようです。
去年1年間不動産投資を勉強＆実践してきたＨｉｒｏですが、
この本に書いてある内容には納得です。
ぜひ、参考になさってください。
