不動産投資の鉄則！！利回りは高く！返済期間は長く！
不動産投資をしていると必ず聞く『合言葉』があります。
１．利回りの高い物件を探せ！
２．融資期間はできるだけ長くとれ！
こうした言葉の裏にある背景を、みなさんは考えたことがありますか？
なんとなく、「そんなんだろうな～」で終わらせていませんか？
今回は、なぜ利回りの高い物件を探すべきなのか、なぜ返済期間は長くとるべきなのか、その理由をバランスシートを基に図解してみたいと思います。
不動産投資をする目的
そもそも、不動産投資をする目的はなんでしょうか？
- 手元のお金（キャッシュ）を殖やすため
- 資産規模を拡大するため
ですよね。
では、不動産投資において、効率的に手元のお金を殖やし、資産を拡大していくためコントロールできる因子は、なんでしょうか？
それこそが、利回りと返済期間なのです。
利回り
１つ目の「利回り」。
これをちょっと難しい言葉で言い換えると「固定資産（不動産）が流動資産（現金）を生み出す速度」となります。
私たちは、流動資産である現金が欲しいので、それを生み出すスピードが速い資産、つまり高利回りな不動産を求めることは必然です。不動産が現金を生みだすイメージをバランスシートで表現すると、こんな感じです。（金持ち父さんの本によく出てきますよね。^^）
【図１】不動産を１か月保有して家賃収入を得たときのバランスシートの変化（ローン返済前）
バランスシートですので、左側の青色と紫色の領域が「資産の部」、右上の赤色の領域が「負債の部」、その差の緑の領域が「純資産」となります。
図１は、融資を引いて不動産を購入した方が、1ヶ月間不動産を所有して家賃収入を得ることでバランスシートがどのように変化するのかを表しています。ただし、ローンの支払い前の状態です。
1ヶ月分の家賃収入を得る（固定資産である不動産が現金を生み出す）ことで、青色の領域が拡大します。そして、青色の領域（現金）を拡大させるスピードこそが利回りですので、利回りが高い方が良いということになります。
一方で、時間の経過とともに建物は減価していきますので、紫色の領域は少しだけ小さくなります。（一般的に減価償却は年単位で考えますが、今回は月単位で考えているため、1ヶ月分だけ建物が減価したと考えます。）ですが、普通は家賃収入の方が建物の減価額より大きいので、バランスシートは拡大（＝純資産は増大）します。
さて、不動産を所有することで家賃収入が得られ、めでたく手元のキャッシュが増えたわけですが、ここから月々のローンの返済をしなくてはなりません。
返済期間（返済比率）
一方、２つ目の「融資期間」については、「借金なんだから、早く返した方がいいのでは？」と考える方もいらっしゃるかと思います。
これについても、バランスシートを基に「手元のキャッシュを殖やす」ことに主眼を置いて考えてみたいと思います。
図１の後で、1ヶ月分のローン返済をすることでバランスシートがどのように変化するのか、図２に示します。
【図２】不動産を１か月保有して家賃収入を得たあと、ローンの返済まで行ったときのバランスシートの変化
左と真ん中のバランスシートは図１と同じです。その後、仮に返済比率を100％としてローンの返済を行った後が右のバランスシートです。
真ん中のバランスシートはローン返済前を想定していますがが、これは「返済比率0％の返済後」と考えることもできます。ですから、現実的な返済比率50％や60%で返済した後は、真ん中と右のバランスシートの中間程度になるイメージです。
さて、家賃収入を得てせっかく増えた手元の現金ですが、ローンの返済に充てることで減ってしまいます。１ヶ月前のバランスシート（左）の流動資産の高さに戻っています。一方、負債も同額減ります。
ここで気づくことがあります。
- 返済比率が高くなると、不動産投資の目的である「手元のキャッシュ」（青色の領域）が増えない。
- あまりにも返済比率が高いと、資産規模はむしろ減っていく（建物の減価に負ける）。
つまり、手元のキャッシュを殖やし、資産規模を拡大していくためには、返済比率を極力下げることが必要ということになります。
そして、返済比率を下げるには、融資額を一定とするならば返済期間を長くとるしかありません。
これが、『融資期間はできるだけ長くとれ！』と言われる所以です。
何は無くとも手元のキャッシュ！
融資期間を長くとることは、負債の返済を先延ばしにしてでも、手元のキャッシュを殖やすべしということになります。
この考え方には違和感を感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、これは安定した賃貸経営のためには必須の考え方です。
賃貸経営をしていれば、突発的な支出（建物の修繕、入退去時の改装など）は、いつ発生してもおかしくありません。その時に手元にキャッシュがなければ、経営としては立ち行かなくなります。
一般的な経営の考え方にも、「キャッシュフロー経営」があります。
これは、帳簿上の収支よりも、実際のキャッシュの流れや、その事業がどれだけキャッシュを稼ぎ出せるかを重視するものです。帳簿上では黒字でも、手元のキャッシュが底を尽きると倒産してしまいます。いわゆる「黒字倒産」です。
バランスシート上は、負債比率が低いことよりも流動資産比率が高いことの方が重要です。手元の現金を必要以上に返済に充てる必要はありません。現金さえあれば、負債は減らそうと思えばいつでも減らせますからね。
『現金は最強』ということです。
まとめ
不動産投資と言うと「利回りの高い物件を購入する」ことばかりに目が向きがちですが、もしその物件が短期間の融資しか組めないものであれば、不動産賃貸業としてはあまり良い物件とは言えません。
手元の現金を殖やし、資産を拡大していくためには、利回りの高さと長期間の融資を併せて考えて物件を取得していくことが求められるのです。
ドンペリ大家さん＆投資家クワトロさんによる不動産投資初心者向け相談会
私が不動産投資において大変お世話になっている
ドンペリ大家さん
と、投資家クワトロさん
が、
この度、
不動産投資初心者向け相談会
を実施されるそうです。
こちらデス。
お二方とも、かなりヤリテの不動産投資家ですので、
不動産投資初心者の方は、ぜひぜひこの機会にお二人とお話ししてみてください。
きっと、人生が変わりますよ。
私自身も、
お二人に追いつけ追い越せの気概で精進しております。
不動産投資は慶応時代から変わらない｢お金の殖やし方｣
不動産投資は、目的ではなく手段だと言われます。
そしてその目的は、
- 不労所得を生み出す資産を構築して、やりたいことをやる時間を作りたい
- 会社に依存しない、安定した収入基盤を作りたい
といったことを思い浮かべる方が多いと思います。
今回は、こうした目的を達成するための手段として、なぜ不動産投資が適しているのか、その理由の一つをお伝えします。
蓄財の神様・本多静六
本多静六という方をご存知でしょうか。一代にして巨万の富を築き、蓄財の神様とも呼ばれた方です。
本多さんは慶応2年生まれの林学博士でした。若い頃は『4分の1天引き貯金法』を実践し、財を成すための準備として、毎日切り詰めた生活を送られていたようです。
「貯金の力は絶対偉大である。 」
ともおっしゃっています。
こうしてコツコツと貯めた貯金を元手に有望株や土地への投資を積極的に行い、巨万の富を築いたのです。
本多静六の語る蓄財の方法
そんな本多さんの著書の一つに、私の財産告白があります。この本の中で、本多さんは｢お金の殖やし方｣について、次のように述べています。
（お金を殖やすにはどうすればいいのかと聞きに来た青年に対する回答。銀行預金で増えたお金を引き出して再投資するのではなくて、）
預金増加の信用を利用して、別に新たに銀行から貸し出しを受けるようにと勧めた。安い利息で自分の金を遊ばせておいて、銀行から年8分なり1割の金を借りては、損ではないかというが、自分の金には限度があるけれども、銀行の金にはそれ以上のものが求められる。銀行に年1割の利息を払っても、一方、4割8分の投資を続ければ差し引き、3割8分の利益が得られる。そこで、ここに最も大切なのは投資先の監視と指導ということになるが、それさえうまくいけば、あとはもう雪だるまの逆落としのようなものである。
（本多静六著 私の財産告白）
つまり、利息を払ってでも銀行から大きな額のお金を借りて、支払い利息以上の利益が見込める投資先に投資すべし、とおっしゃっているわけです。
本多流『蓄財の方法』を現代に当てはめると
さて、慶応２年生まれの本多さんが説かれている『蓄財の方法』を現代に当てはめると、どうなるでしょうか？
不動産投資家の皆様になじみのある話に置き換えると、まさにこんな感じではないでしょうか。
ス○ガ銀行に年4.5%の利息を払ってでも、一方で、利回り10%の投資用不動産を購入すれば、差し引き、5.5%の利益が得られる。
つまり、不動産投資をすることは、知らず知らずのうちに、本多さんが説かれている『蓄財の方法』を実践していることに他ならないのです。
お金を殖やすために大切なこと
さて、本多さんの言われていることの中でも特に重要なのは、『預金増加の信用を利用して』という点だと思います。
銀行の融資とは信用創造なので、信用さえあれば、銀行はお金を融資してくれます。
『 金がほしければ信用を先に取ることのほうが本当だと思う。』
とおっしゃっています。
銀行に対して
- 預金をコツコツ続ける
- 少額でも借り入れをして、しっかりと返済実績を作る
ことで、預金残高はもちろん、信用残高も積み上げていくことが、蓄財への第一歩とも言えるでしょう。
まとめ
本多さんは慶応２年生まれでした。
一方、私の周りには平成生まれの不動産投資家の方もいらっしゃいます。
お金を殖やすためにやるべきことは、慶応生まれの人も平成生まれの人も、やるべきことは一緒。それだけ、時代を超えて普遍的な『蓄財の方法』だと言えるでしょう。
現代版｢本多静六｣を目指して、一緒にがんばっていきましょう。
※画像はこちらより引用させていただきました。
不動産投資家にとって「相続税増税」は追い風か？
基礎控除も昨年までの6割に圧縮されています。
この変化は、不動産投資家にとってどんな影響があるでしょうか？
そもそも、相続で譲り受ける資産が不動産のような固定資産であっても、
相続税は現金で払う必要があります。
ですから、大きな資産（固定資産）を譲り受けても、手元に現金がないと
相続税を支払うことができなくなってしまいます。
この場合、相続した不動産を売却してでも、相続税を支払う必要があります。
税金は支払期限が定められていますから、不動産は売り急がなければなりません。
相続税が上がると、こういったケースは以前よりも増えることが予想されます。
売り急ぐということは、売主よりも買主の方が主導権が握れる、
つまり、指値が通りやすくなるということです。
最近の不動産市況は上向いていて、価格は高騰気味、
物件は欲しくてもなかなか買えないような状況が続いています。
いい不動産を安くゲットできるチャンスの拡大につながるかも知れません。
こうした売り急ぎ物件は、買う側もスピード勝負ですので、
良いモノが出てきたときにすぐに動けるように常々準備しておくことが大切ですね。
私は準備万端！！
あとは良い物件との出会いを待つばかり・・・笑
早く2棟目が欲しいです。
『大家さんの学校』へ寄稿を始めました。初回テーマは『20代だからこそ不動産投資を始めるべき4つの理由』
最近、不動産投資家向けの情報サイトとして、
大家さんの学校 - 不動産投資・賃貸管理経営を学ぶ総合サイト
というサイトができました。
こちらに、私もライターとして記事を寄稿することになりました！！
記念すべき第一号記事のテーマは、
20代だからこそ不動産投資を始めるべき4つの理由
まさに、このブログのテーマです。
私が1年間不動産投資家として動き回った結果、行き着いた
20代だからこそ不動産投資を始めるべき4つの理由
を整理しました。
どうぞご覧ください。
また、『大家さんの学校』には今後も引き続き記事を投稿していきますので、
お楽しみに！！
新築アパート完成見学会＆ちょっとしたセミナー開催します
当ブログでもご紹介してきた私の不動産投資１号物件
新築アパートが、もうそろそろ完成します。
これを機に、
新築アパート完成見学会＆ちょっとしたセミナー
を開催します。
★新築アパート完成見学会＆セミナー概要★
開催日：2015年3月14日(土) 10:30～14:00
集合場所：京成大久保駅（東京駅から総武線・京成線で50分ほど。）
スケジュール：
10:30 京成大久保駅前集合
10:30～11:00 新築アパートへ移動
11:00～11:30 新築アパート見学会
11:30～11:45 セミナー会場へ移動
11:45～12:45 セミナー
13:00～14:00 懇親会（お昼ごはん）
14:00 解散
費用：お昼ごはんのみ実費
セミナー内容：
① なぜ不動産投資を始めたのか
② 1棟目取得までの物語と1棟目のポイント
③ 不動産投資に対する考え方と2棟目取得に向けて
（予定）
セミナー会場：市民プラザ大久保
参加ご希望の方は、こちらからお申し込みください。
申込み受付終了しました。
多数の申込みありがとうございました！！(2015/2/17)
ビリオネアクラブの「メンバー紹介」で紹介されていました^^
ナニゲな～くビリオネアクラブのHPを見ていたら、
「メンバー紹介」
ページにこのブログが紹介されていました。
メンバー紹介 | ビリオネアクラブ【公式サイト】 不動産投資のプロフェッショナル集団
今まで気づきませんでした。^^
Blogに記事を書くと、自動的に連携されているようなので、
今後も頑張って記事を書いていきたいと思います！！
今後もよろしくお願いします。m(_ _)m
