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『20代だからこそ不動産投資』 by 理系大家Hiro

27歳にして首都圏に一棟アパートを新築。なぜ『20代だからこそ、不動産投資』なのか?20代のみんな、『豊潤』な人生を創ろう!!

サラリーマン大家に積極融資する高金利銀行から借りることはダメなのか?

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不動産投資家の方ならみなさんご存知の銀行、サラリーマン大家に積極融資する、金利4.5%銀行があります。

 

不動産融資にしては金利が高いものの、長い融資期間で借りることができ、何より不動産経営未経験のサラリーマン大家でも、比較的容易に借りることができる、アリガタイ銀行様です。

 

この銀行から金利4.5%で借りることに対して、その是非を問う声をよく聞きます。

 

  • 本当にそんな高い金利で借りて大丈夫なのか?
  • その銀行から借りても、他の銀行に借り換えができず、行き詰るのではないか?

 

今回は、こうした疑問に対する私なりの考えを示したいと思います。

 

 

私なりの考えは、

その銀行から借りても賃貸経営が回るなら、アリ

となります。

 

 

考え方の1つとして、金利が高いということは、逆に言うと、

『いずれ金利を圧縮するとキャッシュフローが劇的に改善できる余地がある』

ということになります。

 

※ただし、高い金利でもマワる物件を購入することが大大前提ですよ!!

 

言い方を変えると・・・

「高金利銀行から融資を引くから利回りが高くないとダメだよね」

というテイで、業者からは高利回り物件を購入し、いずれは利率を下げることで、爆発的なキャッシュフローを得る、ということになります。

 

とはいえ、1棟買ったくらいで、いきなり金利交渉なんか、やってはいけません。

サラリーマン属性を利用して、高い金利でもニコニコしながら、買えるだけ(借りれるだけ)買います。

 

そして、実績をある程度積んだころに、その銀行と金利交渉をしたり、借り換えをしたりして、金利を下げていく。

すると、キャッシュフローが劇的に改善する。

というロジックです。

 

ちなみに、私の知り合いに、4.5%銀行から借りて、今では金利が1.9%になっているサラリーマン投資家がいます。

やればできるということです。

 

また、『借り換えが本当にできるのか?』という点ですが、この時に「買えるだけ買う」ということが効いてきます。

要は、1棟だけではなく、複数棟を所有していて、なおかつそれらの賃貸経営をしっかり回しているという実績があるわけですから、他の銀行としては、

「お持ちの物件をまとめて全て、うちでやらせてください!!^^」

という話になりやすいです。

 

1棟だけではなく、複数棟で、規模で考えることが重要です。

 

不動産は規模のビジネスです。

大きな規模で不動産を持っているということは、1部屋退去することによるダメージが少ないだけでなく、銀行に対して交渉するときの大きな交渉材料にもなります。 

 

実際にこのロジックで成功されている方も多数おられますし、いろいろと勉強した中では、この考え方で不動産投資を進めることが、最も早くゴールにたどり着けるように思います。

 

高利回りな都市型新築アパートを生み出す建築設計事務所を訪問

今日は、長岐さんの本で紹介されている都市型新築アパート

を生み出し続けている設計事務所に伺ってきました。

 

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※写真はイメージです。

 

設計士のI先生。

非常にこだわりがあるといいますか、曲がったことは大嫌いと言いますか・・・

プロとしての強い信念がある方で、その点、非常に信頼できる先生だなと感じました。

 

アパート物件を設計される際にも、良いもの、間違いのないものをつくるためには、施主に対しても、強く意見される方のようです。

 

その結果生み出される、都内高利回り新築アパートの数々・・・

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いやー、欲しくなっちゃいますね。。^^;

 

利回りも高いので、仮に、買って満室にしてすぐに売りに出しても、数千万円の利益が出るようです。

 

売ってよし。持ち続けてよし。

これぞ、最強の資産。

 

もし、都市型新築アパートに興味がありましたら、下記の問合せフォームよりご連絡ください。

この都市型新築アパートのスキームを考案した方や、上記の設計事務所を直接ご紹介いたします。^^

『理系大家Hiro』 への問い合わせ

 

20代だからこそ不動産投資を始めるべき4つの理由

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最近、20代の方で不動産投資を始めたいと考えている方が増えているようです。

私自身も20代ですし、私の周りにも20代ながら不動産投資を始めるべく、不動産投資セミナーに参加して勉強したり、収益物件を扱う不動産会社をまわったりされている方もいます。

 

今回は、20代の私が不動産投資家として活動する中で気づいた

『20代だからこそ不動産投資を始めるべき4つの理由』

を紹介します。

 

20代はカネがない

20代はサラリーマンとしての年収がまだ高くなく、貯金もさほどない方が多いと思います。

 

私も、そうでした。

 

そんな中で不動産投資を始めようとすると、手元にお金がないので、自己資金を極力出さずにできるやり方を探すことになります。

 

これ、当たり前なのですが、非常に大切です。

 

例えば、年収が1,000万円あって、貯金も1,000万円ある人が不動産業者に行って投資用不動産の購入の相談をすると、

「自己資金として貯金の1,000万円を使って、1億円の物件が買えますよ!!」

と簡単に言われます。そして、買っちゃうのです。買えちゃうから。(こういう人、ホントにいます。)

 

果たしてこれは、本当に良いことなのでしょうか?

 

初心に立ち返って、

「そもそも、なんのために不動産投資をするのか?」

を考えると、それは、自分のお金(資産)を殖やすためのはずです。

 

その目的のために、手元のお金をすり減らしては、あまり意味がありません。ですから、本当は貯金が1,000万円ある人でも、自己資金は極力使わずに買う方法を探すべきなのです。

 

幸いなことに、20代のうちは、そもそもすり減らすお金がありません。ですから、20代のうちに、

「いかに最小限の資金で物件を買うか?」

という方法を模索して、ノウハウを蓄えることは、とても大切なのです。

 

20代はプライドがない

不動産投資家として活動していると、金融機関や不動産業者から、「お断り」される機会がたくさんあります。

  • 年収が低いのでこの物件は買えません。
  • 自己資金が足りないので、貯めてから来てください。
  • 耐用年数を経過しているため、融資できません。

こうして断られることばかりです。

でも、こうした「お断り」にイチイチ落ち込んでいては、前に進めません。

むしろ、

「こんな状況でも、できるやり方があるはずだ!!」

と信じて動き回ってこそ、初めて投資用不動産が買えます。

 

プライドがない20代であれば、

「まあ、お金も実績もない若造なんだから、断られて当然!!! 次! 次!」

と、気持ちをすぐに切り替えられると思います。

 

こうした心持ちが、実は非常に大切なのです。

 

不動産業者や金融機関に断られることは普通です!!

あきらめず、行動あるのみです!!

 

先輩大家の皆さんが褒めて育ててくれる

突然ですが、「教育」の話を少しだけしたいと思います。子供の教育において大切なことは、

「自尊心を育むこと」

「自己肯定感を高めること」

だといわれています。

 

いわゆる、「褒めて育てる」というやつですね。

 

不動産投資家としての道を歩んでいくことは、自分自身を

「不動産投資家」

として教育していくことに他なりません。

 

冒頭に

「20代の方で不動産投資を始めたいと考えている方が増えている」

とお書きしましたが、とはいえ、やはり不動産投資家の中で20代の人は、まだまだほんの一握りです。

 

ですから、例えば不動産投資家の先輩方と飲みに行った時に

「20代で不動産投資をやっている」

というだけで、ものすごくかわいがって頂けます。

 

1つ物件を買っただけでも、

「えーっ、まだ20代なのに!?スゴーイ!!」

と、ものすごく持ち上げてもらえます。

 

ふざけた理由に聞こえるかもしれませんが、これは先輩大家の皆様が知らず知らずのうちに私たち20代の不動産投資家を

「褒めて育ててくれる」

ということです。

 

そして、その間にもあなたの心の中では、不動産投資家としての「自己肯定感」が育っています。

きっと、良い不動産投資家に育つことでしょう。^^

 

不動産投資で得られるリターンを享受できる期間が長い

これは単純です。早く始めた方が有利、ということですね。

サラリーマンを引退できるほどの安定収入の基盤を不動産投資で作ることは、一朝一夕で成せることではありません。

ここでは仮に、10年かかるとしましょう。

 

40代で不動産投資を始めた場合、基盤が出来上がった時には50代。もちろん、人生まだまだなのですが、

「老後の暮らしに備えて」

という側面も少なからず出てきます。

 

一方、20代で不動産投資を始めれば、基盤が出来上がるのは30代。

まだまだ若い!!

30代のうちに自由な人生を手に入れられたら、どんなに素敵な事でしょうか!!

 

私は35歳までに自由な人生を手に入れることを目指して、日々活動しています。

 

まとめ

お金がない。

実績がない。

そんな20代は、一見すると不動産投資を行うには不利にも思えます。

(いや、不利なことには違いありませんが。。。笑)

 

でも、こうした不利な条件も、考え方次第ではプラスの理由に転換できるのです。そして、上記4つの『理由』は、いずれも真実です。

 

お金のない20代の私たちは、お金ではなく、知恵と行動力でカバーすればいいのです。

 

一緒にがんばりましょう!!

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インベスターズギルドを受講した、私の感想。評判やいかに!?

私は以前、

インベスターズギルド

という、不動産投資が学べる塾に入っていました。

インベスターズギルド | サラリーマンが現金資産1億円を目指すコミュニティ

 

私なりの、この塾の感想・評価を書いてみたいと思います。

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インベスターズギルドの感想・評価

ちなみに、このインベスターズギルド、入塾費用がけっこうお高いですよね。

私も、決死の覚悟で入ったことを覚えています。笑

 

ただ、個人的には、入ってよかったなと思っています。

 

理由1 「コミュニティ」という人脈が作れる場であること

不動産投資で結果を出されている講師の方と直接お話、相談できますし、一緒に入塾した受講生同士でも、つながりが持てます。

(例えば、私の場合ですと20代ですので、同じ20代の不動産投資家の人と一緒に飲みに行って情報交換する、といったことは、非常に刺激的ですし、ギルドに入っていなければできなかったと思います。会社の人とのショーモナイ飲み会とは、ワケが違います。笑)

 

ちなみに、不動産投資は、結局は人脈がモノを言う投資です。

人脈もなく、いきなり不動産業者に行くと、売れ残りの物件を紹介されるケースもあります。

この点は非常に重要で、価値は高いと思います。

 

理由2 本当に物件が買えるくらいになるまで、シミュレーションと訓練がされる

不動産を購入するまでには、いろいろなステップが存在しますが、そのほとんど全てを、網羅的に体験し、指導を受けることができます。例えば

  • 不動産業者に対する自己紹介(実際に、自己紹介文を作って発表します。)
  • 探している物件の種類(物件を選ぶ基準を明確化します。)
  • 物件概要書の見方(どのポイントに着目すべきなのか、リスクはどのようにカバーすべきなのか、学びます。)
  • 現地調査のやり方(現地ではなにを確認すべきなのか考え、実際に現地調査にいきます。)
  • 買付けの入れ方(買付け証明書を作成します。そのまま本当に購入してもいい!?)

などです。

 

塾は、イニシャルコストは高いですが、追加費用は、基本的にかかりません。

一応、オプションのコースなども用意されていますが、選択しなければ問題ありません。(そちらを強く営業されることもありません。)

 

というわけで、入塾して良かったとは思っています。 

 

 

ただ、一方で・・・

 

 

良い点もあれば、不満な点もあります。

(まぁ、これ自体は、普通のことだと思いますが・・・)

 

ただ、不満な点を、ここにおおっぴらに書くのも、ちょっとアレなので・・・

 

もし知りたい方は、問合せフォームからコソッと聞いてください。^^;

コソッとお伝えします。

 

『理系大家Hiro』 への問い合わせ

 

 

他の方の、インベスターズギルドの評判は、どんなカンジなんでしょうか?

私も気になります。笑

外国人入居者や高齢者の入居も受け入れて、入居率を上げる際のリスクヘッジ

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人口減少や、新築アパートの乱立など、不動産投資家にとっては「空室リスク」を高めることになる社会環境も、実際に存在しています。

 

こうした状況下ですから、自分の物件の入居率を高めていくための工夫や努力は、日々怠ることができません。

 

入居率を上げるための一つの選択肢として、

他の物件では受け入れを躊躇する入居者も、積極的に入居を受け付ける

ということが考えられます。

 

例えば、

  • 外国人
  • 高齢者

といった入居希望者が挙げられるでしょう。

 

ですが、これには当然リスクもつきもの・・・

そう易々と取り入れることはできないでしょう。

 

しかし、こうしたリスクをカバーできる仕組みが存在します。

 

今回は、そんな一風変わったサービスをご紹介します。

 

①外国人入居者専用の保証サービス

「外国人は保証人を見つけることが出来ないからあまり貸したくない。」
「言葉が通じない入居者は対応できない。」
「滞納時の対応が大変。」
「与信管理が難しい。」
「周辺に迷惑かけたりしないかな。」

GTNは、そんな不安をすべて解決する外国人専門の保証機関です。

 

 

②高齢者の受け入れ

部屋の中で居住者が亡くなったことで部屋に損害が発生した場合に、

被保険者が負担した修理費用を1回の事故につき、300万円まで補償されます。



いや~、いろんなサービスがあるものです。

 

もちろん、これらを採用するにはそれぞれ費用が掛かることになりますが、入居者が決まらないリスクと天秤にかけて、使えるときには積極的に活用して、空室を埋めていくような考え方が、これからの賃貸経営には求められるかと思います。

 

秒速で1億稼いだ人が行き着いたところ

 

秒速で1億円稼ぐ条件

秒速で1億円稼ぐ条件

 

  

与沢 翼 - 【あと1年と2か月の劇薬】 | Facebook

【あと1年と2か月の劇薬】
こんばんは。与沢です。
今日は皆さんにメッセージがあります。
私、来年いっぱい、つまり2016年末迄の間で
あと1年とちょっとですが、
自分が学んだきてた知識を全て、世の中に
あらいざらい公開して、そしたら、
株式投資不動産投資に絞ることにしました。
つまり、ネット社会から姿を消します。
もちろん予定ですから100%とは断言できません。
ただ、自分の中ではある程度、そこがもう区切りです。
これは現時点では、はっきりと自分に誓いました。
○○引退とかそういう閉店セール的な話ではなくて、
株と不動産という自分だけの世界に
より入り込むためです。
本当に狭く、深く、その世界
で名を世に馳せるためにした自分との誓いです。
今とてつもない速度で勉強と研究を進めています。
これまでの人生で大学の受験期を超える本気具合です。
多分、人生で今一番本気になっています。
一緒に住む彼女が会話もなく寂しいと
言って元気がなくなってしまうぐらい
私は書斎に閉じこもって研究しています。
可能な限り彼女にも理解をしてもらい、
未来の仕事として直結しない外出はしない
ようにしています。
金は、いわゆる[ある]のに、遊ぶ気が起きません。
今までの私ですと儲かるとすぐ遊びに行く、がお決まりでしたが、
シンガポールに来てから、ずいぶんと私も変わってしまいました。
現実には、今一人で株、不動産、カジノ、情報発信をやっていますので、
そんな余裕がないのだと思います。
2017年のタイミングから、全財産を拠出して(10億円の単位)で株をやるつもりです。
そこに信用取引をかけると30億円になります。
来年二つ購入したグランドハイアットとリッツカールトンが完成しますので、
それら物件を担保に融資を受けられないかも探るつもりです。
いずれにせよ来年の株やネット、カジノ、不動産取引の利益もそうですが、
なんとしても10億の現金を用意して、
2017年1月から全神経を集中させた勝負に出ます。
いずれその日が来ることを自分の中では前からわかっていたことです。
私が株の世界でトレーダーとして、死ぬまでに天下を取るためには
そうするしかないんです。
だから、遅かれ早かれ、ネットは引退しなければいけません。
私にとって、多くの人から見てもらえるのは、
自尊心も満たされるし、役に立つと言われれば嬉しいし、
広告収入も入るしと、良いこと尽くめなはずなのですが、
それでも、多分ネットをどこかで辞めないと、
30億円もの売買を運用する基礎がない、と感じています。
時間的にももちろんそうだし、ネットに参加する
ことでそちらへの心理的な配慮が大きいんです。
つまり意識をそちらに相当程度持っていかれている、
そうすると30億の単位で勝負したら大きな損失を出す
可能性が高いというのが最大の理由です。
本気で一流になるためには、最後は一つにしないといけないわけです。
年に総合して5、6億円なら今のままがベストだと思います。
でも、皮肉なことに現状で達成可能なラインで満足できる性格ではなくて、
年に100億稼ぐ個人トレーダーが現実にいると知ってしまっている以上、そこを
目指さないなら生きてても仕方あるまいと感じております。
そして、そういう向上心を持つ自分の資質を大切にしようと思う次第です。
そのため、私からのメッセージはおそらく日に日に気合が入っていきます。
リミットが決まっているので、太く短くいくしかないのです。
そこで、これから来年の末にかけて、
ガンガンお伝えできることをお話していきます。
私は来年末までにそれと並行しながら、
さらに投資技術を磨く期間とし、
そもそも日本株で良いのか米国株かアジア株にすべきか、
FXなのか、先物なのか、
さらなる詳細な調査をした上で分野も決定的に絞る
必要もあるからです。
なので、私にとっても必要な準備期間である一方、
引き伸ばせない限界の一年です。
そこで、私からお約束します。
それは、これから書いていくどんな無料発信であっても、
あなたに有益である内容を書くということ。
書き手である私のエゴを減らし、最強に学べる
という形で価値を帯びさせます。
そこで、あなたも来年末まではできれば私からの情報を
真剣に読んでいただきたいと思っています。
せっかくやるし、最後だし、というわけです。
私は周囲に影響を与えるのが得意のようなんです。
私と共に戦った過去の盟友たちや元部下たちは、今みんな活躍しています。
ある弟子はこう言いました、与沢翼という存在は劇薬で、最初は驚く、と。
場合によっては副作用で、気落ちしたり、信じられなくなったり、精神的に参ったりもする。
しかし、その劇薬を飲み続けると、自分が強く確かに変化していることを確信できるのである、と。
またライバルとして見ているだけで自分の意識さえ高まると言います。
そう、私と出会い、私を知った後、その人たちの人生には張り詰めた空気が漂います。
ある種、それはきついものかもしれないです。
なぜなら、前のめりで歩んでいかないことがひどく悪であるかのように
感じられるようになるからです。
無力な自分を呪い、自己否定に陥る人もいます。
そして、私は意識や野心が強烈すぎて、周囲の人達は最初、困惑します。
しかし、1年、2年と時間がたつにつれ、攻撃は最大の防御であるということを仲間たちも確信し、
人生そのものとは、各人がそれぞれの世界で自分の限界を超えて、より上に行こうとする
のが当たり前であり、それはもはや本能であると、なるわけです。
だから、劇薬を飲んで副作用を起こしても、結果的には、大きな成長を果たしています。
それが与沢翼と少しでも関わった人達が感じる作用です。
もし、あなたが本気で、人生を変えたいという思いがよぎるのであれば、
まず最初にやらなければならないことは、自己否定です。
今のままじゃだめだ、今の生き方ややり方じゃダメだ、と
そう否定できるのか。
肯定している限り同じ結果が来年も再来年も、そして死ぬまで続く可能性が高いんです。
私のメッセージは、魂を持っています。
だから、読むことで変化が起こります。
その変化は短期的には悪かもしれないけれど、長期的には、あなたに大きな力を
与えてくれます。
自信がつき、進む道に確信を持ち、そして、はるか真上を目指すのが当然という意志の強さを
手にしているはずです。
だから、人生を変えたいならば活用して下さい。
その先に何があると思うかは人次第。これも選択です。
私が今後1年をかけて、最後にまとめ上げる自分のネット界での最後の仕事です。
そして、私は、2016年12月末をもって、投資の世界に完全に移行します。
次に自分が表に出るのは100億の現預金を作ったときと決めています。
その時はまた公共の電波の世界に戻ります。
私が言うことがただの戯言か、あるいは戯言だと思うもそれを信じて劇薬を飲み続けてみるか
決めるのはあなた次第ということです。

 

そうなんですよね。

結局、ネットビジネスでいくら稼げる人でも、

最後は結局、不動産に行き着くんです。

 

だったら、ネットで稼ごうなんて考えずに、最初から株と不動産をやればいいんです。

そっちが簡単だし、再現性が高い。

 

私も株と不動産やってますが、安定感抜群。

 

やっぱり投資の王道は、株と不動産。

 

あとは、手元のタマを、いかに不連続に殖やすか・・・

それが問題だ。

海外に居ながらにして不動産賃貸経営は継続できるのか?

今年6月末から、本業の仕事でベトナムハノイに来ています。

帰国は11月末の予定なので、およそ5ヵ月もの間、海外に滞在します。

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ベトナムに来てそろそろ2か月が経ちますが、この間ももちろん1号物件の賃貸経営は継続しなければなりません。

 

 

さて、海外にいても、不動産賃貸の事業は問題なく継続できるのか?

 

 

それが、今回のテーマです。

 

 

では、この2か月に発生したいろいろな出来事を紹介しましょう。

 

 

1.海外にいる間に入居者の退去が発生!!

今年の4月に入居していただいた入居者の方が、まさかの8月退去!!orz

 

 

はえーよ!!!笑

 

 

すぐに入居募集を開始して、次の入居者を見つけなければなりません。

 

これは、メールで管理会社と連絡を取り合い、次の募集条件を伝え、すぐに賃貸募集を出してもらいました。

 

結果的には、すぐに次の入居者が決まり、一件落着。

 

メール連絡で柔軟に対応してくれる管理会社であれば、オーナーが海外にいようが、賃貸募集は全く問題ありません。

 

2.海外にいる間に近隣の方からの要望対応が発生!!

近隣の方からの要望で、各戸のベランダのサイド部分に目隠しをつけてほしいという話がありました。

オーナーとしてはお金のかかる話なので、できるだけ対応しない方針で進めたかったのですが、民法を盾に強気に言われていたので、やむなく設置することに。。。orz

 

しかも、私はベトナムに滞在中。

全てメールでリモート対応せざるを得ません。

 

 

そんなことが可能なのか・・・?

 

 

結果的には

  • 施工日時について設置業者と調整
  • 入居者との日程依頼を管理会社に依頼
  • オーナー不在で目隠し設置工事

全てメールによる海外からのリモート対応で無事に完了!!

 

加えて、設置業者への代金支払いも、ネットバンキングを使ってベトナムから入金しました。

 

3.海外にいる間に太陽光パネルを設置!!

前回の記事で、1号物件に太陽光パネルを設置したことを紹介しました。

20dakara-fudousan.hatenablog.com

 

実は、この太陽光パネルの設置工事も、私がベトナムに渡航した後でした。

(業者との契約や、金融機関への申し込みは、日本にいる間に終わらせていましたが・・・^^;)

 

結果的には、

  • ベトナム滞在中に金融機関からの融資実行。ネットバンキングで入金を確認
  • 設置業者とはメールでやり取りを行い、無事に設置工事完了
  • パネル設置に関する近隣住民の方との調整も、メールで管理会社にお願い

という感じで、問題なく完了。

 

結論

 

下記の条件がそろえば、海外にいながらにして国内不動産賃貸経営は問題なく継続可能だと思います。

  • インターネットに接続可能
  • 関係する業者がメールでの対応可能
  • ネットバンキングによる入出金管理が可能

 

インターネット最強!!

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そして、ベースとしては、やはり賃貸管理会社の力のおかげかなと思います。

オーナーがいなくても事業を継続できる「仕組み」が出来上がっている不動産賃貸業ならではの魅力ですね。

 

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