海外に居ながらにして不動産賃貸経営は継続できるのか？
帰国は11月末の予定なので、およそ5ヵ月もの間、海外に滞在します。
ベトナムに来てそろそろ2か月が経ちますが、この間ももちろん1号物件の賃貸経営は継続しなければなりません。
さて、海外にいても、不動産賃貸の事業は問題なく継続できるのか？
それが、今回のテーマです。
では、この2か月に発生したいろいろな出来事を紹介しましょう。
１．海外にいる間に入居者の退去が発生！！
今年の4月に入居していただいた入居者の方が、まさかの8月退去！！orz
はえーよ！！！笑
すぐに入居募集を開始して、次の入居者を見つけなければなりません。
これは、メールで管理会社と連絡を取り合い、次の募集条件を伝え、すぐに賃貸募集を出してもらいました。
結果的には、すぐに次の入居者が決まり、一件落着。
メール連絡で柔軟に対応してくれる管理会社であれば、オーナーが海外にいようが、賃貸募集は全く問題ありません。
２．海外にいる間に近隣の方からの要望対応が発生！！
近隣の方からの要望で、各戸のベランダのサイド部分に目隠しをつけてほしいという話がありました。
オーナーとしてはお金のかかる話なので、できるだけ対応しない方針で進めたかったのですが、民法を盾に強気に言われていたので、やむなく設置することに。。。orz
しかも、私はベトナムに滞在中。
全てメールでリモート対応せざるを得ません。
そんなことが可能なのか・・・？
結果的には
- 施工日時について設置業者と調整
- 入居者との日程依頼を管理会社に依頼
- オーナー不在で目隠し設置工事
全てメールによる海外からのリモート対応で無事に完了！！
加えて、設置業者への代金支払いも、ネットバンキングを使ってベトナムから入金しました。
３．海外にいる間に太陽光パネルを設置！！
前回の記事で、1号物件に太陽光パネルを設置したことを紹介しました。
20dakara-fudousan.hatenablog.com
実は、この太陽光パネルの設置工事も、私がベトナムに渡航した後でした。
（業者との契約や、金融機関への申し込みは、日本にいる間に終わらせていましたが・・・^^;）
結果的には、
- ベトナム滞在中に金融機関からの融資実行。ネットバンキングで入金を確認
- 設置業者とはメールでやり取りを行い、無事に設置工事完了
- パネル設置に関する近隣住民の方との調整も、メールで管理会社にお願い
という感じで、問題なく完了。
結論
下記の条件がそろえば、海外にいながらにして国内不動産賃貸経営は問題なく継続可能だと思います。
- インターネットに接続可能
- 関係する業者がメールでの対応可能
- ネットバンキングによる入出金管理が可能
インターネット最強！！
そして、ベースとしては、やはり賃貸管理会社の力のおかげかなと思います。
オーナーがいなくても事業を継続できる「仕組み」が出来上がっている不動産賃貸業ならではの魅力ですね。
太陽光パネルを設置して家賃収入＋売電収入＋社会貢献
実は先日、私の1号物件の屋根に太陽光パネルを設置しました。
アパートオーナーが太陽光パネルを設置すると、大きく分けて３つのメリットがあります。
１．アパートオーナーにとってのメリット
- 売電収入により物件の収益力が上がる。
- 売電価格は今後どんどん下がるので、現時点での売電価格で電気を売り続けられるという「権利」を保有できる。これは物件を売却するときにプラスになる。
- 太陽光パネルは屋根を風雨から守る働きもするため、屋根が傷みにくくなる。
- いまなら太陽光パネル設置に対する融資が容易に出るため、自分のキャッシュを使わずに設置することが可能。（私の場合は固定金利2.0%でフルローン）
- 太陽光パネルを設置しているモデル施設として公開することで、新たなビジネスチャンスが生まれる。
２．入居者にとってのメリット
- 東日本大震災のような大災害が発生して停電が発生した際、スマホの充電程度なら太陽光発電でまかなえる。（これをマイソクで紹介すれば、他の物件との差別化にもなり、オーナーにとってのメリットにもなりうる。）
- 太陽光パネルが太陽光を吸収するため、屋根に直射日光が当たる場合に比べて室内が涼しい。
３．社会にとってのメリット
- 二酸化炭素を排出しないクリーンな発電方法なので、温室効果ガス排出削減に貢献できる。今回の私のアパートへのパネル設置により、樹齢50年の杉の木を ”毎年363本植樹” したのに等しい二酸化炭素の削減につながるそうです。
これだけメリットのある太陽光パネルを、自分のキャッシュを使わずに設置できるというのが、非常に大きなメリットです。
設置する際には融資を組むわけですが、毎月の返済額と同等かそれ以上の売電収入が生まれるため、自己資金は全く傷つかないわけです。
屋根をお持ちの方は、ぜひ太陽光パネルの設置を検討してみてはいかがでしょうか？笑
ただ、太陽光パネルの設置といっても、その設置業者は玉石混合なので、ヘンな業者につかまらないように気をつけないといけません。
まちがっても、ヤ〇ダ電機のような量販店で軽々しく契約してはいけません！！
興味のある方は、私がお願いした業者さんを紹介しますので、ご連絡くださいませ。^^
満室稼働でほったらかし運転へ
すっかりブログをほったらかしていました。
スミマセン。。。m(_ _)m
というのも・・・
１～２か月前に1号物件が無事に満室となり、
物件自体をずーっとほったらかして稼働させていたため、
ブログの方も自然とほったらかしになっていました・・・^^;
特に何もイベントがないと、ブログに書くネタもないんですよね。笑
それくらい、満室にさえなってしまえば、賃貸経営は「ほったらかし」にできるということです。
さて、1号物件は手がかからない子にまで育ったので、2棟目を狙いたいところです。
今年の源泉徴収額は昨年に比べるとちょっと期待できるので、
年末にかけて仕込みに動きたいです。
（できれば、2棟まとめて取得したい・・・狙いすぎ！？）
そして、
次も新築で行くか、それとも中古で行くか。
それが問題だ。
『お金のことや不動産話が聞けるカフェ＆セミナー』を開催します
今度、私の不動産投資の師匠であるドンペリ大家さんといっしょに、
『お金のことや不動産話が聞けるカフェ＆セミナー』
を開催することになりました～！！ﾊﾟﾁﾊﾟﾁ
興味のある方は、ぜひご参加ください！！
どちらかというと、不動産投資初心者の方
・不動産投資に興味はあるけど、まだナニも買っていない・・・
・１棟買ったけど、これからどう買い進めればいいのかわからない・・・
・不動産に限らず、なにか面白い話が聞きたい！
そんな方に、ぜひお越しいただきたいです！！
◆◆◆以下、概要です◆◆◆
お昼はお茶飲みながら、お金のことや不動産のことを話したり、
夜はバーとしてお酒を飲みながら仲間が集まる場、そして、
真剣にあほな話や夢を語り合える場がつくれたらなあ～とずっと思っていました。
自分の実現したいライフスタイルを達成するには、それを実現している人や自分より少し先をいっている人と出会い話すと世界が広がります。そんな場を提供できたらいいなと思います。
いつもサラリーマンをやりながら、思っています。会社では、飲み会やランチにいっても上司や仕事の愚痴ばかり、自慢話は購入した負債だらけのマンション話、もっといろんな世界や楽しい人が世の中には沢山いるのに、、、って。
現役サラリーマンの方にこそ来てもらいたい場にしたいと思います。
それで自分の世界や考えを前向きに少しでもしていただけるとうれしいです。
是非、遊びにきてください～
お酒飲めなくてもカフェインダメでも大歓迎です。
【概要】
自由なライフスタイルを手に入れる！！
～現役サラリーマン大家３人による『超』実践不動産投資セミナー～
【日時】：2015年6月21日（日） 14:00-18:00
（そのあと、希望者のみ懇親会18：00～20：00）
【場所】：ＪＲ恵比寿駅5分
【定員】：10名
（あまり多くても皆さんで話せないので、少人数でやりたいと思います。）
【会費】：5000円
【内容】
自身の得たいライフスタイルを実現するために、不動産投資を中心として経済的自由を目指し、奮闘している現役サラリーマン大家３人と特別ゲストが話しながら楽しくお茶を楽しむ会です。質問大歓迎なアットホームな場を提供（笑）
【講演者】
①２０代で一棟不動産オーナー、現役サラリーマン「理系大家Ｈｉｒｏ」
②３０代サラリーマンで毎月の不動産ＣＦ200万円「ドンペリ大家」
③３０代夫婦、１棟オーナーデザイナーズ賃貸併用住宅建築「まめしば大家」
④自由なライフスタイルを謳歌する"資産保全貯蓄アドバイザー"「ぴゅありさん」
お申込みはこちらどうぞ↓
https://form.os7.biz/f/5a099445/
賃貸経営スタート。所感。
昨日は久しぶりに物件を見てきました。
20dakara-fudousan.hatenablog.com
今年の3月に完成して、現状の入居は6戸中4戸。
ようやく形になってきました。
今年は繁忙期でも部屋探しの動きが鈍かったらしく、なかなか思い通りには埋まりませんでした。
が、徐々に埋まりつつあります。
引き続き、あと2戸を埋められるように、動いております！！
さて、現地を見て思うこと。。。
あぁ、自分が建てた物件で生活している人がいるんだなぁ～ｼﾐｼﾞﾐ
当たり前と言えば当たり前なのですが、初めての大家業なので、シミジミしちゃいます。
入居申込みがあって賃貸借契約書が管理会社から送られてくると、それをニヤニヤ眺めながらビール一杯飲めるくらいの感じです。笑
あと2戸もチャッチャと埋めて、次の2棟目、3棟目を買い進めたいです！！
入居申し込みと家賃交渉
本日、1件入居申し込みを頂きました。
今回申し込みを頂いた方、実は3日前にも一度、仮の申し込みを頂いていました。
その時は、3階のお部屋を気に入っていただいたのですが、
3階は一番家賃設定が高く、その方が出せる家賃の上限を超えていたため、
「2,000円下げてほしい」
と、値下げの交渉をされていました。
ただ、こちらも部屋貸しをボランティアでやっているわけではないので、
ハイハイというわけにもいきません。
ひとまず、
「2階のお部屋なら、もともと2,000円安いですよ♪」
と誘導してみるモノの、やはり3階が良かったらしく、それでは決まらず。。。
ただ、せっかくの入居希望者。
できるだけうちの物件で決めてほしいという思いもあったので、
「どうしても3階というなら、1,000円なら下げますよ。。。」
とご提案。
その後、検討中ということで、日にちが経ちました、
そして今日。
再度管理会社から連絡があり、
「例のお客様、2階の部屋で2,000円下げてほしいそうです。」
とのこと。
いやいや、またかよ！！
とは思いつつも、
「ぐぬぬ、、、じゃあ、今日中に決めてくれるなら1,000円下げてもいいよ。。。」
とご提案。
その結果、夜になって、
「1,000円ダウンで決めてくれました！」
と連絡があり、一件落着。
本日限定
が少しは効いたかな？笑
（こうして平日の日中、仕事中も家賃交渉に応じていたりするわけです。笑）
それにしても、こうして話を聞いていると、
皆さんがいかに高い階に住みたいのか
がよくわかります。
次回アパートを新築するときには、
1階、2階、3階で異なる入居者ターゲットに絞った設計にしてみようかと
思っちゃいました。
新築アパート完成見学会＆セミナー開催しました
今日は私の１棟目新築アパートの完成見学会＆セミナーを開催しました。
以前告知させていただいた、こちらです。
２０名近いみなさまにご参加いただきました。
出席者は、なかなか豪華な感じでした。
参加者全員の資産総額は数十億円？（もっと行く？笑）
ありがとうございます。m(_ _)m
はじめに、物件を見学頂きました。
正直、あまり特徴のない、フツーの１Rなのですが、
デザイン性をお褒めいただくことが多かったです。
今後、入居募集を進めていくうえで、
「デザイナーズアパート」
として強くアピールしていくこともできるかなと思いました。
新たな気づきです！！
見学後は、簡単なセミナーを開催。
私が１棟目を建てるに至った経緯や、土地購入～完成までの物語を
赤裸々にお話ししました。
（開場前の会場）
全体的に、けっこう好評でした！！
機会があれば、またやりたいと思います！！
ご参加いただいた皆様、
ありがとうございましたm(_ _)m
